仁怀的“酒价”与“房价”

仁怀的“酒价”与“房价”

文:云酒团队

2018年,刚毕业的小程考上了茅台酒厂。这一年,金科集团楼盘“鹿鸣东方”开售,小程以7381元/㎡的价格买下一套146平米的房子。

这个价格曾在当地引起了不小的轰动。

随后,其他房开商纷纷效仿,蓄势已久的仁怀房市一触即发。在一次次的惊叹和错愕后,人们才意识到,房价陡变不是偶然。转眼三年过去,“鹿鸣东方”的价格已上涨至万元左右。

而若将时间拨至“十二五”期间,全国十大房开商碧桂园集团入驻仁怀大兴土木,仁怀房价却未出现大的波动。数年之后,金科集团2018年进入仁怀,却一炮打响,引领房价风潮。

这中间发生了什么?

➊碧桂园、金科遭遇为何冰火两重天?

自《仁怀市南部新城规划》2010年获省政府批准开始,碧桂园便挺进仁怀。在土地审批、融资等方面,市政府给予了优厚的待遇,南部新城建设工程的开启标志便是仁怀市与碧桂园签订合作协议。

南部新城是仁怀市城区规划重要的组成部分,规划面积20平方公里,其中近1/10的新城面积划归碧桂园。其后,碧桂园推出了豪华别墅、景观高层各式住房,2014年开售后反响不错,但仁怀房价此时尚无明显增长。本土房开商打造的高档小区惠邦国际和国酒城,“十二五”期间房价也在三四千元左右。

数年后,金科在仁怀的开发却显得十分抢眼。2018年首入仁怀,打造建面约130-190㎡的鹿鸣东方,首开仁怀高房价之先河,每次开盘场面十分火爆。

自此始,仁怀房价日新月异,节节攀升。惠邦国际和国酒城,房价陡升至7000-8000元/㎡左右;2019年,荣光未来城在南部新城开建,2020年房价在6500-6900元/㎡左右;2019年,金科集团新楼盘“礼悦东方”项目在南部新城落地,价格在6800-7500元/㎡左右。而今,上述楼盘已齐头并进站上了8000元+的高位。

4月29日,万达集团、茅台集团与仁怀市政府三方共同签订投资合作协议,在南部新城投资建设大型城市商业综合体项目。有消息称,签约当日房价上涨了1000元。资本总是敏锐的,在酱酒的风口上,任何风吹草动都可以成为他们提价的利器。

从中我们可以看出,仁怀房价在2019年以前低于遵义市平均水平,下半年开始超过遵义市主城区汇川区,位居遵义地区之首,在遵义地区整体房价有所下降的趋势下,仁怀房价仍在不断上涨。可以说,正是2018年金科的风潮,使得仁怀市房价猛然抬升。

这里不仅要问,从不温不火到价格猛增,碧桂园与金科面对的楼市行情,为何截然不同?从两者的入驻时机,我们或可找到答案。

碧桂园进驻仁怀时值白酒行业深度调整期。2013年至2015年,因国家三公消费等政策的出台,白酒行业发展势头放缓,大多酒企开始调整策略。这对于仁怀当地经济热度与投资热情,也提出了严峻的挑战。

而2018年金科入驻仁怀时,茅台集团已经走出调整期,年度销售收入首次突破700亿元,仁怀白酒产业走向复苏,市场活力再一次被激发。2018年,仁怀地区生产总值突破千亿大关,2019年工业总产值达1028亿元,率先成为全省首个“双千亿”强市。

据统计,2020年,仁怀市地区生产总值是“十二五”末的2.8倍;工业总产值是“十二五”末的2.1倍;城乡居民人均可支配收入分别是2015年的1.5倍和1.6倍。

仁怀经济结构以第二产业(主要是白酒行业)为主,占比达70%以上,其余农业、服务业等不少也都围绕白酒产业展开,经济发展对白酒行业的依赖程度较高。因此酒业之于仁怀,犹如动脉之于人,其力足则驱市以强,其力微则经济不振。高房价的背后,实则是仁怀高速发展的白酒产业。

➋以酒立市、以酒兴市

改革开放前,仁怀城区仅有街心花园至一转盘的一条街。改革开放后,仁怀白酒工业开始飞速发展,经济不断腾飞。尤其是近年来,白酒工业已成为仁怀经济发展的重要“引擎”和经济增长极。

1995年,仁怀撤县建市,大道开建,以建行大楼为起点,42米宽大道两侧的郊区兴起基建热潮……1997年,仁怀拉开了“三点两线一大道”城市建设序幕。酒都新区建设、国酒新城崛起、南部新城开发、苍龙区域拓展、鲁坛区域辐射、茅台镇“国酒之心”打造等项目,促成仁怀“一城四片”的城市空间布局。

据统计,仁怀城区由1978年的不足4平方公里、3万余人,到2017年末,城市建城区面积达24.3平方公里,城区人口30余万人。以鲁班、坛厂为中心的南部新城,还拉开了24平方公里的骨架建设。今后,仁怀市主城区人口(含中枢、茅台、鲁班、坛厂)力争向50万发展。

纵观仁怀城区发展,自北部往南逐渐推移,从街心花园到如今勃兴的南部新城,每一步跨越,都是一次经济的跃升。尤其是“十三五”时期,仁怀建设迎来新的阶段。2017年茅台机场建成并通航,为仁怀酱香酒开辟了快捷空中通道;截止2020年末,仁怀市路网四通八达,公路里程达3961公里。

而就是在这一时期,仁怀酱酒行业开始井喷式发展。

“十三五”时期,仁怀市工业经济领跑全省,白酒工业总产值、销售收入、利税率全省第一,茅台集团实现营收上千亿、市值过万亿的历史性突破,亿元以上白酒企业达11家,酱香酒产业跻身千亿级产业集群。

2020年,仁怀地区生产总值达1364.11亿元、工业总产值达1055亿元,位列全省县域经济第一方阵前列,西部地区县域经济第二名。仁怀城乡居民人均可支配收入分别达39730元和14775元,高于全省和遵义市水平。贵州省城镇常住居民人均可支配收入3.61万元,农村常住居民人均可支配收入1.16万元。

酒业还解决了仁怀大部人员的就业,仅茅台集团吸纳就业人数就近四万人。除此之外,其他中小型酒类企业也是遍地开花,带动约2.5万人就业。据了解,2020通过从事规模种植业实现就业的农户就达6万户以上。此外,围绕诸如印刷厂、包装厂、物流公司、销售公司在内的相关配套公司也数千家。整个白酒产业链,养活了仁怀大半的人口。

能在茅台酒厂工作,在仁怀是一件令人歆羡的事,因为这意味着稳定、高薪、待遇好。以2017年为例,贵阳市就业人员平均工资为6.67万元/年,遵义市为6.36万元/年,是年茅台发放的员工薪酬总额为22.22亿元,其员工总数为2.4万人,平均每个员工薪酬为9.25万元/年,远高于贵阳和遵义。在仁怀的购房群体中,茅台集团职员始终是一支重要力量。

➌酱酒热,城市火

2020年,酱香白酒以占约8%的白酒行业产能,实现行业销售收入约1550亿元,约占中国白酒行业销售的26%,实现行业销售利润约630亿元,约占中国白酒行业利润的39.7%。“天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往”,酱酒热已吸引各方关注。

仁怀作为酱香型白酒的核心产区,一时成了投资的热土。云酒头条(微信号:云酒头条)《最全“染酱”版图》调研显示(点击链接阅读原文),近年来,至少有20家非酱企业涉足酱酒生产。仅2021年以来,业内就有多家非酱企业跨界进入酱香酒领域,其中大多落地仁怀。

资本青睐仁怀,在贵州省、遵义市政府的规划中,也将仁怀置于重要位置加以布局。

贵州省“十四五”规划提出,强化以县城为重要载体的新型城镇化建设,将处于交通节点和枢纽、具有区域带动作用的盘州、威宁、仁怀等地培育成重要区域性支点城市。

遵义市实施的“县域经济倍增计划”曾提出“1+3”县域经济发展格局,其中仁怀被单独列在其他三大方阵之上,定位为遵义市县域经济高质量发展“领头羊”,要求仁怀建成遵义副中心城市,2025年地区生产总值突破2000亿元。

据贵州省统计局数据显示,今年一季度,仁怀市地区生产总值以359.97亿元在全省88个市(县区)中稳居第一,县域经济“领头羊”地位不断凸显。

实际上,无论是贵州省曾经提出的“一看三打造”战略,还是现今的“工业倍增行动”,仁怀市始终勇挑重担,肩负使命,持续推进工业强市战略深入推进以酱香白酒产业为主导的新型工业化。

据云酒·中国酒业品牌研究院高级研究员、资深酱酒专家权图研判,酱酒这波趋势一定是20年以上的长周期,一定有5000亿以上的市场规模,一定有3000亿以上的行业利润,产业利润将占据白酒行业50%以上,这是一个气势磅礴的长周期机会。

从酱酒的发展趋势来看,仁怀在未来仍大有可为,完成城市迭代升级当不是难事。

但也应看到,仁怀的发展立足于比较优势理论(即如果一个城市某种产业的机会成本,低于在其他城市生产该产品的机会成本,该城市在生产该种产品上就拥有比较优势),选择了单一的经济发展模式,抗风险能力较弱,这从上一轮白酒调整期中仁怀经济的表现便可见一斑。这也是仁怀近年来致力于延长、拓展酒类产业链,同时做强金融、贸易等产业门类的重要原因。

对于包括仁怀在内的诸多“酒城”而言,在未来酒业和城市的建设中,不仅要持续做强白酒产业,更应兼顾产业链的强化,丰富产业形态。城市建设应该抓住这次千载难逢的机遇,在基础设施、医疗教育、优化产业结构上苦下功夫,提升城市的整体实力和抗风险能力。

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